A recente Reforma Tributária trouxe ajustes significativos na forma como a locação de imóveis será tributada no Brasil. Essas alterações atingem tanto pessoas físicas quanto jurídicas e, para quem atua nesse mercado, é essencial compreender os novos critérios, alíquotas e regras de cálculo.
1. O novo cenário tributário
Com a reforma, parte dos tributos atuais deixa de existir, dando lugar ao Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e à Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
- IBS: substitui ICMS e ISS, arrecadado por estados e municípios.
- CBS: substitui PIS, Cofins e parte do IPI, arrecadado pela União.
Esses dois tributos somam três alíquotas (estadual, municipal e federal) que incidem sobre a base de cálculo. Operações antes isentas, como o empréstimo gratuito de imóveis, agora entram no radar da tributação.
Para pessoas físicas, o IBS/CBS será acrescido ao IRPF; já para empresas, haverá o fim do PIS e Cofins, mas permanecem IRPJ e CSLL.
2. Princípios da nova tributação
- Não cumulatividade: uso de créditos para compensar valores pagos anteriormente.
- Multifásico: cobrança em todas as etapas da cadeia.
- Neutralidade: tratamento uniforme para setores diferentes.
- Transparência: regras claras e previsíveis.
3. Quem será contribuinte na locação?
- Pessoa Física: paga se receber acima de R$ 240 mil/ano ou tiver 4 imóveis alugados (corrigidos pelo IPCA). Também quando passar de R$ 288 mil no mesmo ano.
- Pessoa Jurídica: sempre paga, independentemente do valor.
4. Tipos de locação previstos
- Residencial: contratos acima de 90 dias, normalmente de 1 a 30 meses.
- Comercial: contratos acima de 90 dias, geralmente de 1 a 5 anos.
- Temporada: até 90 dias, comum em veraneio e plataformas como Airbnb.
5. Redutor social
Locações residenciais permanentes têm um desconto fixo de R$ 600,00 por imóvel (corrigido mensalmente pelo IPCA) na base de cálculo. Se o aluguel for menor que isso, não há tributação. O redutor não se aplica a locações comerciais ou por temporada.
6. Como será a base de cálculo
A base é o valor do aluguel, descontado o redutor social (quando aplicável). Em casos de comodato, será considerado o valor de mercado do aluguel.
7. Alíquotas estimadas
Estimativa inicial: 28%
- Residencial e Comercial: desconto de 70% → alíquota final de 8,4%.
- Temporada: desconto de 40% → alíquota final de 16,8%.
8. Créditos tributários
Será possível abater valores de IBS/CBS pagos em despesas de manutenção e operação do imóvel locado. Imóveis de uso pessoal não geram créditos.
9. Regras de transição
Contratos assinados antes de 16/01/2025 e registrados até 31/12/2025 poderão usar alíquota reduzida de 3,65% até o fim do contrato (locações não residenciais).
10. Próximos passos
Revise contratos, simule cenários e busque orientação especializada. Assim, você evita surpresas e aproveita oportunidades de economia dentro da legalidade.
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